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胡志剛從金融視角看房地產

　　在日前舉行的2011年房地產市場發(fā)展與建筑節(jié)能高層研討會上，中國房地產研究會副會長胡志剛作了題為《從金融視角看房地產》的報告。

　　自2010年4月以來，房地產調控政策逐漸收緊，但調控結果仍然是量小價不跌。據統(tǒng)計，自2003年以來，中央一共出臺房地產調控政策40多項，但實施效果不容樂觀。

　　從宏觀經濟的角度來看，隨著CPI（消費者物價指數）的不斷上升，通貨膨脹的風險越來越大。為應對全球經濟危機而實行的經濟刺激政策加劇了通貨膨脹，為抑制通貨膨脹而出臺的穩(wěn)健的貨幣政策又會引發(fā)滯漲。全社會都在靜觀，房地產調控政策能否落到實處？房價會不會降低？調控政策將如何完善？

　　貨幣“蜜”變“水”

　　流入市場的貨幣超量會造成物價上漲，甚至造成通貨膨脹。此時，流動性貨幣對經濟已失去促進作用，就像往蜜里不斷兌水。

　　從M2(廣義貨幣)來看，去年我國是世界上貨幣發(fā)行量最大的國家，新增貨幣10.38萬億元。我國發(fā)行的M2是美國的1.2倍，而美國的GDP（國內生產總值）卻是我國的2.3倍。在這個過程中，貨幣也開始逐漸由“蜜”變成了“水”。

　　從新增貸款來看，2000年~2010年，我國新增貸款從1.33萬億元上升至7.95萬億元，增加了6.62萬億元。在投資驅動型增長模式一時無法改變的情況下，即使現(xiàn)在央行頻繁加息，貨幣流動性過剩的問題也無法徹底解決。

　　此外，隨著國際資本的大量涌入，我國的外匯儲備規(guī)模不斷擴大。央行4月14日公布的數據顯示，我國的外匯儲備數量已突破3萬億美元，穩(wěn)居全球首位，超出日本近2倍。

　　房地產泡沫未消失

　　當通貨膨脹影響到房地產行業(yè)時，房價就會出現(xiàn)更多的泡沫。即使今年中央出臺了史上力度最大的房地產調控政策，房價泡沫也沒有明顯減少。首先，信貸漲幅過大，房地產上游產品價格上漲，成本推高了房價。其次，土地供應緊張，高地價導致高房價。再其次，房地產投機行為仍然存在。

　　總的來說，房價居高不下的主要原因是通貨膨脹，而城市化進程的推動、土地政策的不合理、全民炒房、房地產開發(fā)門檻高等因素也助推了房價的瘋狂上漲。不僅如此，在土地指標有限的情況下，大規(guī)模的保障性住房建設將進一步壓縮商品房用地空間。

　　中央的房價調控思路是：先使房價穩(wěn)定或略降，然后通過居民收入的增長逐步適應目前的高房價。事實上，在貨幣泛濫的情況下，居民收入增長將導致消費快速增長，這種設想根本不可能實現(xiàn)。

　　滯漲苗頭初現(xiàn)

　　近日，溫家寶總理指出，我國的企業(yè)目前面臨兩大困難：一是原材料價格上漲，二是成本推動。他強調，企業(yè)今年要準備好克服困難。最新數據顯示，拉動我國經濟的“馬車”今年都在減速，這表明我國的經濟發(fā)展已經開始減速，通貨膨脹之“虎”與滯漲之“狼”已開始同時擋道。

　　針對上述問題，可以通過增加市場供應穩(wěn)定物價。國家發(fā)改委等部門近期密集約談企業(yè)，用行政手段干預企業(yè)定價，而正確的做法應該是增加供應，回收貨幣，對沖通貨膨脹。

　　房地產調控堵轉疏

　　從2003年開始進行房地產調控起，房價屢屢反彈，形成了一個“高壓艙”，政府、開發(fā)商、銀行、老百姓都處在這樣的高壓環(huán)境中。

　　從目前的房地產市場形勢來看，一方面，調控應該由堵轉向疏。由于中央對民生的關注度越來越高，控制房價的決心非常大，一線城市的房價如果不下降，下一步可能出臺更嚴厲的調控政策，如擴大限購范圍、擴大房產稅征收范圍等。另一方面，調控可能由堵轉向疏。由于滯漲的苗頭已經出現(xiàn)，調控將面臨通貨膨脹、滯漲雙重干擾。從目前企業(yè)面臨生產困境的情況來看，調控可能在某個時間點變“軟”，即由堵轉向疏。