原創(chuàng)
真叫盧俊團(tuán)隊(duì)
真叫盧俊
前幾天，我們收到了一些讀者的留言，詢問如何看待統(tǒng)一大市場的
老實(shí)說，這個(gè)問題稍微有些難解釋清楚，但確實(shí)又比較值得我們?nèi)リP(guān)注尤其是現(xiàn)在由上到下出現(xiàn)的一點(diǎn)變動，都會引起后續(xù)的一系列連鎖反應(yīng)實(shí)際上，全國統(tǒng)一大市場，并非是一個(gè)新詞
在2015年時(shí)的常務(wù)會議上也有提過，只是到2022年，這才是第一次正式發(fā)下書面意見
全國統(tǒng)一大市場，來自于4月10日，政府發(fā)布了加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的意見全文，我們來逐一分析其中隱含了一個(gè)意思——破除了地方保護(hù)政策最明顯的就在地區(qū)政府采購出租車、公交車等公共交通車輛上，深圳一般都是向比亞迪采購，上海則向大眾采購，因?yàn)檫@兩個(gè)都是它們各自本土的品牌地方保護(hù)主義、壟斷、小圈子行為，在一些區(qū)域和一定程度上是存在的，全國性就是為了打破這一點(diǎn)有人理解為過去的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，那肯定不對，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一是讓某個(gè)地區(qū)專門發(fā)展某個(gè)行業(yè)，發(fā)展的種類已經(jīng)固定指的是所有企業(yè)都處在一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)則下、不論什么企業(yè)都擁有統(tǒng)一的政策，并非是統(tǒng)一聽指揮舉個(gè)例子，外資、港澳臺企業(yè)通常會有一定的優(yōu)惠政策，但是如果是在統(tǒng)一的規(guī)則下，外資、國有企業(yè)、民營企業(yè)，都有相同的規(guī)則，政策上也沒有傾斜對待，這樣它們彼此之間就可以公平競爭了所以總結(jié)一下，全國統(tǒng)一大市場就是全部企業(yè)都遵循同一個(gè)政策、同一種規(guī)則，沒有特殊照顧的政策、也不再有地方保護(hù)并且受到同一種公平的市場監(jiān)管下，把這些企業(yè)全部放在一起，讓它們彼此公平競爭作為經(jīng)濟(jì)壓艙石之一的房地產(chǎn)，在意見中也占據(jù)了一席之地，具體表現(xiàn)要素是在最根源的土地上
在全國統(tǒng)一大市場中，直接對樓市提到的部分，只有第十一點(diǎn)：健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地和勞動力市場我們都知道，很多小城市、小縣城住宅用地供大于求，沒有那么多人，卻不停地蓋房子，導(dǎo)致很多地區(qū)有很高的房屋空置率我們可以看一下上海每年國有建設(shè)用地的供應(yīng)計(jì)劃，會發(fā)現(xiàn)整體的供應(yīng)總量并不大，其中還有一多半是給了工業(yè)和商業(yè)用地的，屬于住宅的很少2021年上海的住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為830-1060公頃，2020年為900-1100公頃，其中包括了保障和租賃用地，新房供應(yīng)量和勞動力人口是不匹配的在住宅供小于求的情況下，會導(dǎo)致房價(jià)過高或者出現(xiàn)很多人搶一套房的現(xiàn)象這其實(shí)就是各地土地市場的獨(dú)立，導(dǎo)致的土地供需有錯(cuò)配的現(xiàn)象發(fā)生如果一二線城市能夠擁有更多的建設(shè)用地指標(biāo)，可以緩解一線城市的新房供應(yīng)不平衡的問題，也比較有利于房企在核心城市拿地
現(xiàn)在提出的統(tǒng)一的要素和資源市場，也就是說以后這種情況會被解決或者緩解，會按照人口的情況來統(tǒng)籌土地的情況從根源上，讓土地供應(yīng)和當(dāng)?shù)氐娜丝谙嗥ヅ?/span>當(dāng)然，這里面存在一個(gè)問題，城市的面積是一定的，能用的空閑地其實(shí)不多，如果人口太多，需要建設(shè)用地太多了，要從哪里取得新的地塊舉個(gè)例子，上海的人太多了，不得不把一部分耕地用作建設(shè)用地，但是這樣自己的耕地就會不夠，可以通過向其他不需要那么多住宅用地、工業(yè)用地的城市來購買過去的飛地政策就是如此，就是隸屬于某個(gè)城市，但是建造在其他地區(qū)的一塊地比如改革開放前，上海就有很多塊飛地，江蘇鹽城市就有上海的面積大約300平方公里的農(nóng)場未來建立起耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易的話，那么類似上海的一線城市和部分強(qiáng)二線城市，很有可能會出現(xiàn)更多的飛地現(xiàn)象那么，這就牽扯到一個(gè)問題了，小城市、小縣城之所以土地供給特別多，其中有個(gè)關(guān)鍵原因是土地出讓的收入是當(dāng)?shù)刎?cái)政的重要支撐土地根據(jù)人口來匹配了，依靠土地收入的地區(qū)財(cái)政要怎么辦？這一點(diǎn)在全國統(tǒng)一大市場意見中也有考慮了，土地還是不能浪費(fèi)，沒有財(cái)政收入的話，那就進(jìn)行財(cái)政轉(zhuǎn)移支付就行了一二線城市要更多的地來建設(shè)，但是有錢；小城市有地，但是沒錢；將小城市的地給大城市用，將大城市的錢給小城市，達(dá)成雙贏
這就是全國統(tǒng)一大市場中關(guān)于土地方面的描述除此之外，即使其他方面沒有明確提到房地產(chǎn)，但其實(shí)也是涉及到了比如破除地方保護(hù)主義，里面有房企的影子；統(tǒng)一的市場監(jiān)管，會解決很多爛尾樓的問題.......讓我們逐一分析，全國統(tǒng)一大市場對樓市可能會造成的具體影響可能會產(chǎn)生影響的，其實(shí)就是一體化之下的房地產(chǎn)市場
城市群的聯(lián)動本質(zhì)上更多的就是城市之間破除行政的屬性成為整個(gè)經(jīng)濟(jì)體
而在一體化之下，本質(zhì)上土地是可以相互流動或者交換的，這可以讓互相之間未來在一體化發(fā)展的時(shí)候捆綁的更加緊密而且一個(gè)區(qū)域的發(fā)展也可以更好的輻射其他城市這本來是長三角或者粵港澳之后最大的屏障，在這個(gè)邏輯下可以得到很好的解決在珠海，在橫琴有一部分的行政用地是澳門在管理，而整個(gè)橫琴在粵港澳的邏輯下，澳門的管理和滲透也越來越多
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這就是典型的一體化模式下的房地產(chǎn)驅(qū)動而整個(gè)橫琴也因?yàn)檫@樣的邏輯，成為整個(gè)珠海價(jià)值最高的地方
強(qiáng)城市帶動弱區(qū)域，除了簡單的產(chǎn)業(yè)鏈接還不足夠，如果一體化滲透的足夠好，那么對于長三角和粵港澳的樓市市場絕對是一個(gè)大利好無非是后續(xù)的政策以及規(guī)劃如何制定另外如果順利的話，大家可以更大膽一點(diǎn)，小城市會不會因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)有了一部分大城市的管轄用地，從而帶動整個(gè)區(qū)域的發(fā)展大家對這個(gè)畫面會不會覺得有點(diǎn)性感當(dāng)然這些只是理論上的探討，后續(xù)會存在很多的執(zhí)行層面的問題，所以某種邏輯上來說珠海橫琴的發(fā)展很重要
如果因?yàn)橛袡M琴這樣的獨(dú)特體存在，一來帶動了珠海，二來使得整個(gè)粵港澳融合的更加融洽，三來讓一體化市場在房地產(chǎn)體系下也有一個(gè)成功案例那么這么一個(gè)自貿(mào)區(qū)的發(fā)展也算有了實(shí)踐意義![]()
所以大家也可以理解為什么這個(gè)合作區(qū)總體方案在去年頒布的時(shí)候會這么震撼了本質(zhì)上來說，我認(rèn)為更多的三四線城市需要下一輪的拯救
我們說過去幾年有幾輪紅利拯救過三四線城市，最近的是棚改，再之前的是城鎮(zhèn)化，這兩撥大的利好幫助三四線城市的樓市發(fā)展，也成就了一些定向企業(yè)
但是三四線在這10年的發(fā)展依然沒有解決，產(chǎn)業(yè)怎么來，人口怎么導(dǎo)入
這兩個(gè)問題不解決，大量的三四線城市都會陷入困局嚴(yán)格來說，如果沒有最頂層的規(guī)劃，這些城市本質(zhì)上是無解的，不論是房地產(chǎn)還是城市本身來說都是如此
今天我看到了一點(diǎn)點(diǎn)的信號，當(dāng)然這些都是我瞎猜的，或者個(gè)人的YY三四線城市有的是土地，一二線城市有的是外包產(chǎn)業(yè)和資金，而二者怎么結(jié)合以及未來成功之后利益如何分配都是過去20年很難的問題
這一次的統(tǒng)一大市場下，或許給這些城市發(fā)展出了一個(gè)解決方案大家都在看
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